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沉睡的住房公积金  

2009-12-05 20:17:51|  分类: 改革开放 |  标签: |举报 |字号 订阅

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沉睡的住房公积金 - 吉本祥 - 中國吉本祥在線

 

住房公积金“沉睡”是自有住房公积金制度以来全国共有的现象,截至2008年底,全国住房公积金缴存余额为12116.24亿元,沉淀资金过万亿元。为提高住房公积金使用效率,并拓宽保障性住房建设资金来源,住房城乡建设部和财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门联合印发了《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》,让住房公积金中的闲置资金,用于支持保障性住房建设。缴存住房公积中收入住房困难职工,可优先购买或租赁。目前,该办法已经在上海、北京等地开始试点。  但这样做面临理论和现实的两大难题,理论上,住房公积金是缴存人的钱,公积金投资必须获得法律的许可。而且,这笔钱无论从什么角度看都可以被视为缴存人的“活期存款”,只要其买了房是随时可以提现的,管理中心只能被视为临时代管机构,并不应该具有支配其资金的权力。现实中,用公积金余额建设经适房、公租房、廉租房等等,万一市场不认可(这方面的例子比比皆是,全国很多地方的经适房遭弃购,最近的例子是北京一批经适房转普通商品房销售),甚至有可能危及资金安全。

    住房公积金大量沉淀,跟在一手房市场被开发商和商业银行共同挤压有关。许多开发商把楼盘(土地)抵押给银行获得前期贷款,后期再用预售给房屋业主的按揭房贷进行置换。由于住房的个人按揭贷款是银行的优质业务,因此一般银行也会要求“垄断”在他们那儿获得前期贷款的开发商的购房者贷款资源。也就是说,银行有可能会把“垄断”或按比例分得购房者个人按揭贷款作为向开发商前期贷款的附加甚至前置条件。这是一种无可非议的竞争制度。公积金中心要想分得其中一杯羹,则必须获得法律上的许可。

    但与其说住房公积金大量沉淀是被商业银行打压的结果,不如说是被公积金管理部门自我打压的结果。这在二手房领域格外明显。鉴于一手房市场越来越离谱的高价格,许多购房者纷纷转向了二手房,但二手房申请公积金贷款往往会遇到意想不到的麻烦。商业银行贷款手续简便快捷,一般是买卖双方先签合同,然后到银行面签贷款事宜,然后是银行批贷——过户——银行放贷。但是公积金贷款有时就变得非常的机械,在北京,有国管公积金和市管公积金之说,市管公积金申请贷款跟普通商业银行基本没有区别,但国管公积金就麻烦大了,公积金管理中心要求必须先过完户,才能申请贷款,至于贷款能否申请下来,谁也不知道。因此,几乎所有的二手房出售方都不愿意把房子卖给申请国管公积金贷款的人。

   

         至于公积金管理中心为什么效率低下,有一种说法既通俗也非常有道理,在商业银行的眼中,贷款人是客户,而在公积金管理中心的眼中,贷款人只是一个被管理者,让管理者为被管理者服务,效率还高得起来吗?按照这种理解,重新定位公积金管理中心,把它改造成国有住房银行或许能够解决公积金管理中心积极性不高,效率低下的问题,其实不然,因为对于广大公积金缴纳者来说,眼下最迫切的问题不是手续繁琐,而是根本就贷不到款。

许多职工感叹贷款难,主要是卡在了抵押登记的环节。没有贷款,就不能足额交清房款,没有交清房款,自然没有产权证明,没有产权证明,就没有抵押登记的实物,公积金管理机构自然就不能放款。这样一来,公积金贷款对于广大工薪阶层来说就名存实亡,从公积金的实际受益者也可以看出,真正需要公积金购买首套住房的工薪阶层却被挡在了门外。不得不说,这是公积金贷款制度的先天缺陷。

          除中国之外,全世界近200个国家和地区,都没有住房公积金制度。并不是这种制度的初衷不好,而是因为这一制度会在现有社会财富分配序列之外制造新的不公平,首当其冲的就是公积金会被少数既得利益者所占有,由此导致的后果是,公积金干了和本来初衷相违背的事情。并且,我国当初之所以建立住房公积金制度,其实是住房分配制度改革的衍生品,现在,当时的改革背景早已时过境迁,作为配套制度的住房公积金制度,自然也完成了历史使命。

    导致住房公积金大量积压的另一原因,是画地为牢。商业银行的资金可以在全国范围内调拨平衡使用,而住房公积金基本上只能限于一省、一市甚至一个县内使用。比如你人在北京,想在外省的老家买套房子孝敬老人,想用在北京缴存的公积金那是万万没门的!而住房公积金的好处不仅是优惠的利率,更重要的是首付。比如你已经在北京用商业贷款买了房,如果再想用公积金贷款,则仍可享受八成按揭的政策。但如果你在外省的老家,就只能再用商贷,而且至少四成首付且利率上浮10%。按公积金政策,本来你十万首付可以在外省买一套房子给老人;现在按商业贷款至少需要20万元首付才有戏!

    公积金贷款的优势是明摆着的:按揭成数高,利息负担低。这种情形,公积金管理中心不会好意思说,是一个个单个的卖房人打压了你持有几十几百亿元资金的管理中心吧? 如果在二手房贷手续和打破区域限制上向商业银行看齐,公积金管理中心的巨额沉淀资金一定会像放飞的鸟儿一样在天空中自由翱翔!

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